1. 房产的价值：贷款额度通常不会超过房产实际价值的70%，具体比例需要根据不同银行和地区有所差异。

2. 借款人的信用状况：银行在考虑贷款额度时，除了考虑房产价值，还会评估借款人的信用状况，包括但不限于借款人的收入、负债、还款记录等。

3. 贷款利率和还款期限：贷款利率和还款期限也会影响贷款额度。通常情况下，银行会根据借款人的信用状况、还款能力和还款意愿等因素来决定贷款利率和还款期限。

4. 银行内部规定：每家银行对于抵押贷款的额度都有自己的规定和限制，因此贷款额度也与银行内部规定有关。